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深圳市新南山控股（集團）股份有限公司2016年年度報告摘要
一、重要提示
本年度報告摘要來自年度報告全文，為全面瞭解本公司的經營成果、財務狀況及未來發展規劃，投資者應當到證監會指定媒體仔細閱讀年度報告全文。
非標準審計意見提示
□適用√不適用
董事會審議的報告期普通股利潤分配預案或公積金轉增股本預案
√適用□不適用
是否以公積金轉增股本
公司經本次董事會審議通過的普通股利潤分配預案為：以1,877,530,273為基數，向全體股東每10股派發現金紅利2.07
元（含稅），送紅股0股（含稅），不以公積金轉增股本。
董事會決議通過的本報告期優先股利潤分配預案
□適用√不適用
二、公司基本情況
1、公司簡介
股票簡稱 南山控股 股票代碼 002314
股票上市交易所 深圳證券交易所
變更前的股票簡稱（如有） 雅致股份
聯系人和聯系方式 董事會秘書 證券事務代表
姓名 沈啟盟 劉遜
辦公地址 深圳市南山區海德三道卓越後海中心1801號 深圳市南山區海德三道卓越後海中心1801號
電話 0755-33372314 0755-33372314
電子信箱 nskg@xnskg.cn nskg@xnskg.cn
2、報告期主要業務或產品簡介
南山控股系一傢以房地產開發為核心，集成房屋、船舶舾裝相結合的綜合性企業集團。
(1)房地產業務
公司房地產開發業務主營包含房地產開發與銷售、持有物業經營和物業管理。地產公司成立三十多年來，專註於住宅地產的開發建設，並逐步形成瞭以住宅開發為主軸，積極探索商業地產、產業地產的業務發展模式。
公司主營普通商品住宅開發，主要開發區域位於珠江三角洲、長江三角洲，輻射廣州、深圳、上海、蘇州、南通、長沙 等地。公司住宅產品類型豐富，包括中高層住宅、低密度的多層住宅與別墅等。公司開發的住宅項目定位於剛需和首改客戶群體。公司致力於打造“品質生活，幸福傢居”，圍繞客戶體驗來設計產品和服務，提高項目溢價能力，並將其打造成公司的核心競爭力。多年來，公司品牌知名度和競爭力不斷提升，根據CRIC統計數據，2016年公司進入中國房地產企業銷售TOP200。
(2)集成房屋業務
公司集成房屋業務擁有活動房、打包箱、模方空間、易安居、雅居、特種集裝箱、配套產品等七大系列產品，廣泛應用於建築工地、政府安置、能源礦山營地、市政臨時用房、大型賽事及各類商業活動臨時用房等領域。本公司是全國最大的集成房屋運營商之一。
(3)船舶舾裝業務
公司船舶舾裝業務主要包括船用配套復合巖棉板、艙室防火門、船用衛生單元以及船舶整體艙室等的生產和銷售。公司全資子公司華南建材已經成為中國最重要的船舶耐火艙室提供商，其產品已通過世界主要船級社認證，並和全球30多個國傢的幾百傢船舶制造企業建立瞭長期合作關系。
3、主要會計數據和財務指標
（1）近三年主要會計數據和財務指標
公司是否因會計政策變更及會計差錯更正等追溯調整或重述以前年度會計數據
單位：人民幣元
2015年 本年比上 2014年
2016年 年增減
調整前 調整後 調整後 調整前 調整後
營業收入 4,985,812,076.68 4,883,102,441.33 4,882,239,641.33 2.12% 1,732,840,621.40 4,715,965,998.45
歸屬於上市公司 526,997,146.42 221,928,079.54 219,970,385.52 139.58% -505,777,225.75 -87,227,959.61
股東的凈利潤
歸屬於上市公司
股東的扣除非經 538,364,893.51 229,614,286.92 227,656,592.90 136.48% -510,542,736.86 -108,294,891.21
常性損益的凈利
經營活動產生的 977,484,439.09 2,061,935,183.06 1,945,911,927.17 -49.77% -3,847,867.32 -751,916,974.78
現金流量凈額
基本每股收益 0.28 0.12 0.12 133.33% -0.87 -0.05
（元/股）
稀釋每股收益 0.28 0.12 0.12 133.33% -0.87 -0.05
（元/股）
加權平均凈資產 8.75% 4.50% 4.46% 4.29% -32.04% -2.01%
2016年末 2015年末 上年末增 2014年末
調整前 調整後 調整後 調整前 調整後
資產總額 14,716,068,515.88 11,346,773,471.50 11,807,882,440.02 24.63% 3,136,470,435.99 10,801,512,739.40
歸屬於上市公司 5,636,859,407.36 5,818,793,966.89 5,944,026,504.45 -5.17% 1,308,672,725.76 4,254,508,752.46
股東的凈資產
註：因2016年中期對外投資，發生瞭同一控制下的合並，故對深圳新南山控股（集團）股份有限公司期初數進行瞭重述。
（2）分季度主要會計數據
單位：人民幣元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
營業收入 2,072,197,719.55 1,352,681,944.34 619,804,553.28 941,127,859.51
歸屬於上市公司股東的凈利潤 279,333,835.30 133,280,171.86 84,037,285.08 30,345,854.18
歸屬於上市公司股東的扣除非 280,388,820.05 140,682,853.92 83,847,078.22 33,446,141.32
經常性損益的凈利潤
經營活動產生的現金流量凈額 1,362,453,909.46 -1,512,939,990.13 -529,740,909.39 1,657,711,429.15
上述財務指標或其加總數是否與公司已披露季度報告、半年度報告相關財務指標存在重大差異
4、股本及股東情況
（1）普通股股東和表決權恢復的優先股股東數量及前10名股東持股情況表
年度報告披露日 報告期末表決 年度報告披露日前
報告期末普通股 47,916 前一個月末普通 50,302 權恢復的優先 0 一個月末表決權恢 0
股東總數 股股東總數 股股東總數 復的優先股股東總
前10名股東持股情況
股東名稱 股東性質 持股比例 持股數量 持有有限售條件的股份數 質押或凍結情況
量 股份狀態 數量
中國南山開 境內非國有
發（集團）股 法人 50.03% 939,275,881 939,275,881
份有限公司
赤曉企業有 境內非國有 15.07% 282,880,000 0
限公司 法人
上海南山房 境內非國有
地產開發有 法人 10.68% 200,479,137 200,479,137
中央匯金資
產管理有限 國有法人 0.56% 10,549,600 0
新湖期貨有
限公司－新
湖期貨榮華 其他 0.51% 9,557,600 0
15號資產管
申萬菱信資
產－工商銀
行－玖歌新 其他 0.40% 7,496,500 0
絲路5號資產
唐曉琳 境內自然人 0.28% 5,200,000 0
張瓊 境內自然人 0.27% 5,068,000 0
莊淑珠 境內自然人 0.23% 4,270,126 0
張劍華 境內自然人 0.17% 3,119,482 0
上述股東關聯關系或一致行 中國南山開發（集團）股份有限公司直接持有赤曉企業有限公司100%股份，通過深圳市海
動的說明 灣發展管理有限公司間接持有上海南山房地產開發有限公司100%股份。除此之外，本公司
未知其他股東之間是否存在關聯關系，也未知其他股東之間是否屬於一致行動人。
參與融資融券業務股東情況 股東張瓊為融資融券賬戶持股。
說明（如有）
（2）公司優先股股東總數及前10名優先股股東持股情況表
□適用√不適用
公司報告期無優先股股東持股情況。
（3）以方框圖形式披露公司與實際控制人之間的產權及控制關系
5、公司債券情況
公司是否存在公開發行並在證券交易所上市，且在年度報告批準報出日未到期或到期未能全額兌付的公司債券
（1）公司債券基本信息
債券名稱 債券簡稱 債券代碼 到期日 債券餘額（萬元） 利率
雅致集成房屋股
份有限公司2012 12雅致01 112075 2017年04月10日 25,399.97 6.50%
年公司債券
雅致集成房屋股
份有限公司2012 12雅致02 112076 2019年04月10日 49,758.95 6.70%
年公司債券
報告期內公司債券的付息兌 2016年4月5日，公司在《證券時報》及巨潮資訊網上刊登瞭《2012年公司債券2016年付
付情況 息公告》（公告編號：2016-011），並於2016年4月10日對截至債權登記日2016年4月8
日（含）前買入本期債券的投資者兌付利息。
（2）公司債券最新跟蹤評級及評級變化情況
資信評級機構將會根據公司報告期情況於2017年6月19日前對公司“12雅致02”公司債券作出最新跟蹤評級，屆時公司將及時在巨潮資訊網（www.cninfo.com.cn）進行披露，敬請投資者關註。
（3）截至報告期末公司近2年的主要會計數據和財務指標
單位：萬元
項目 2016年 2015年 同期變動率
資產負債率 55.89% 47.33% 8.56%
EBITDA全部債務比 12.461% 11.45% 1.16%
利息保障倍數 8.17 3.02 170.53%
三、經營情況討論與分析
1、報告期經營情況簡介
2016年，面對錯綜復雜的國內外環境，供給側結構性改革繼續深化，穩增長政策效應持續釋放，國民經濟總體保持瞭平穩運行的態勢，實現瞭“十三五”良好開局。報告期內，房地產政策經歷瞭從寬松到熱點城市持續收緊的過程：兩會提出因城施策去庫存，但隨著熱點城市房價、地價快速上漲，政策分化進一步顯現。一方面，熱點城市調控政策不斷收緊，限購限貸力度及各項監管措施頻頻加碼，遏制投資投機性需求，防范市場風險；另一方面，三四線城市仍堅持去庫存策略，從供需兩端改善市場環境。同時，中央加強房地產長效機制建設，區域一體化、新型城鎮化等繼續突破前行，為行業長期發展積極構建良好環境。
報告期內，根據國傢統計局的數據，全國商品房銷售面積、銷售金額經歷瞭從年初高開高走到四季度的沖高回落，但全年行業銷售規模仍創歷史新高。新開工面積持續回暖，房地產開發投資、房地產開發企業土地購置面積、土地成交價款增速上揚。行業庫存不斷優化但仍居高位。2016年，全國實現商品房銷售面積15.73億平方米，同比增長22.5%；實現商品房銷售金額11.76萬億元，同比增長34.8%；全國百城價格指數自2015年以來持續回升，到2016年11月百城住宅成交均價上漲至12938元/平米，同比上漲18.71%。2016年，全國商品房新開工面積16.69億平方米，同比增加8.08%，新開工增速轉負為正。
全年房地產開發企業土地購置面積22025萬平方米，比去年下降3.44%；土地成交價款9129.31億元，同比增長19.78%。全年房地產開發投資10.3億元，同比增長6.9%，投資增速持續回暖，達到2015年年初水平。2016年末商品房待售面積6.95億平方米，較2015年末減少2314萬平方米，同比下降3.2%，庫存結構進一步優化。另一方面，在去庫存政策的推動下，2016年去庫存成效明顯，12月全國商品房待售面積同比增速轉正為負，為2011年以來的新低。
報告期內，房地產發展形勢總體向好，但同時分化較為嚴重。一線城市和部分熱點二線城市在前9個月，房地產形勢發展加快，住房量價上漲明顯，但四季度在國傢因地制宜、分城施策下，這部分城市房價漲幅得到控制；三、四線城市復蘇態勢相對較弱，整體銷售滯後於一、二線城市，去庫存壓力仍較大。
報告期內，公司房地產項目主要集中於珠三角和長三角地區的一線、強二線城市，以上海、深圳、蘇州、南通和長沙為主。2016年，公司項目佈局城市房價、地價輪動上漲，尤其前九月一線城市如上海、深圳房價一路領漲，而隨後在多輪政策壓制下，房價上漲過快態勢得到遏制。年初，二線熱點城市蘇州土拍地王頻出，帶動市場預期向好，蘇州樓市迅速升溫量價持續走高，隨著收緊政策出臺，下半年樓市進入高位盤整期，成交量有所萎縮。南通、長沙受全國樓市調控影響，全年樓市呈現成交量先揚後抑、房價波動上揚的趨勢。
報告期內，面對復雜的市場形勢，公司采取瞭全方位的積極應對措施，最終通過公司全員的努力，較好地完成瞭年初制定的各項經營計劃。
（1）公司圍繞銷售工作積極創新，銷售業績大力提升。一方面對已開發項目進行營銷創新，結合互聯網思維，引入明源雲客手機端和管理軟件，增加拓客渠道，提高銷售管理效率；通過新媒體運營，提高項目品牌知名度，擴大項目影響力，助力整體營銷業績的有效提升；另一方面密切關註市場變化形勢，及時調整開發節奏和銷售策略，在各區域市場普遍升溫時把握機會，加大現有項目庫存房源的銷售力度，尤其南山?山語海作為深圳10月收緊政策後首個開盤項目，頂著壓力較好的完成瞭銷售去化。盡管四季度以來項目所在城市樓市步入調整期，受益於良好的區域佈局，公司全年銷售情況仍較去年大幅提升，房地產業務實現合同銷售金額67.5億元，合同銷售面積39.4萬平方米，雙雙創公司銷售業績歷史新高。
（2）嚴守城市深耕和重點城市佈局戰略。根據公司業務發展要求及戰略目標，緊緊抓住“長江經濟帶”和“成渝經濟區”等國傢重大發展規劃的歷史性機遇，在控制風險的前提下，不斷拓寬拿地渠道，創新購地模式。充分利用招拍掛、股權收購、舊城改造、合作開發、一級整理等方式多管齊下加強土地儲備。在招拍掛上，公司多次參與上海區域已有項目城市及中部重點城市土地競拍，於4月在蘇州滸關獲取一宗純住宅地塊，占地9.75萬平方米，進一步實現城市深耕。在創新模式上，公司以增資擴股方式獲得武漢為僑服務產業園產業用地；通過簽訂租賃協議方式，獲得合肥湯池項目D地塊租賃用地2500餘畝；通過股權收購方式取得成都西二環紅牌樓項目180畝的土地一級開發權。至此，公司土地儲備得到進一步加強，完成瞭現有城市深耕及戰略目標城市佈局，為公司未來發展打下瞭堅實基礎，也為公司實施戰略轉型提供瞭有力保障。
（3）順應形勢變化，加大整體戰略轉型力度，積極籌劃新的產業和模式。在做強做大傳統住宅地產的同時，積極探索生態旅遊、養老養生、特色小鎮、商業地產以及產業地產等領域。根據公司發展戰略需要，2016年9月，隨著合肥湯池項目南山?三食六巷開業，公司文旅地產轉型業務正式拉開帷幕；12月，合肥湯池項目2500餘畝租賃用地協議簽訂，公司向旅遊地產轉型業務進展得到進一步推進。8月，公司以增資擴股方式完成收購武漢為僑服務產業園，成為公司向產業地產轉型的重要裡程碑。同時，公司積極探索集中商業持有經營模式，目前合肥湯池項目的經營模式、管理團隊在不斷完善。另外，公司在擬開發項目上，增加養老概念，設計部分養老產品，目前仍在探索研究當中。
（4）充分利用貨幣市場和資本市場的有利形勢，加大項目融資力度。通過與合作金融機構開展多種形勢融資業務，擴大瞭公司的融資渠道。
2016年度主要經營計劃完成情況如下：
（1）主要銷售和結算項目情況
單位：萬平方米
權益比 可供出售 銷售面積 結算面積
城市 區域 在售項目名稱 在售業態 例 面積 （萬?O） （萬?O）
（萬?O）
上海 青浦區 南山雨果 住宅 80% 3.74 3.06 5.13
蘇州 高新區 南山檸檬城 住宅 100% 4.24 4.17 10.42
蘇州 高新區 南山檸府 住宅 100% 8.32 6.75 0.00
蘇州 吳中區 南山維拉 住宅 100% 11.50 8.41 0.00
蘇州 相城區 南山檀郡 住宅、街鋪 100% 0.11 0.11 0.11
長沙 望城區 南山蘇迪亞諾 住宅、街鋪 100% 2.51 2.51 0.44
長沙 嶽麓區 南山雍江匯 住宅、街鋪 100% 6.96 6.72 7.17
南通 港閘區 南山國際社區（一、 住宅、街鋪、辦公 100% 5.00 3.90 2.30
深圳 南山區 山語海 住宅 50.98% 5.82 3.69 0.79
註：上表中“結算面積”指標統計原則為交房入夥。
（2）各項目開發情況
單位：平方米
按業態 項目名稱 項目 權益 占地 計容建築 已完工建築 完工面積
區分 狀態 比例 面積 面積 面積 比
住宅 南山雨果 竣工 80% 127,372 159,028 159,028 100%
住宅 南山檸檬城 竣工 100% 94,878 208,692 208,692 100%
住宅 南山檸府 在建 100% 75,120 149,087 0 0%
住宅 南山維拉 在建 100% 173,640 487,520 0 0%
住宅 南山蘇迪亞諾 在建 100% 334,612 321,065 297,888 93%
住宅、街鋪 南山雍江匯 竣工 100% 61,604 215,588 215,588 100%
住宅、街鋪、辦 南山國際社區（一、 在建 100% 90,793 270,299 136,622 50.50%
公 二期）
商業 南山三食六巷 在建 100% 63,185 38,514 7,077 18%
住宅 山語海 在建 50.98% 35,228 65,926 60,359 92%
（3）各項目投資情況
單位：人民幣萬元
城市 區域 項目名稱 權益比例 預計總投資金額 實際投資金額
上海 青浦區 南山雨果 80% 283,869.63 299,535.00
蘇州 高新區 南山檸檬城 100% 176,882.00 166,277.00
蘇州 高新區 南山檸府 100% 156,870.00 95,660.79
蘇州 吳中區 南山維拉 100% 433,102.00 219,109.59
蘇州 相城區 南山檀郡 100% 167,003.15 163,587.00
蘇州 滸關 南山新程 100% 404,659.00 269,549.28
長沙 望城區 南山蘇迪亞諾 100% 147,021.00 130581.67
長沙 嶽麓區 南山雍江匯 100% 171,094.00 161,952.02
南通 港閘區 南山國際社區 100% 213,307.00 122,119.41
（一、二期）
合肥 廬江縣 南山三食六巷 100% 140,318.21 109,449.40
深圳 南山區 山語海 50.98% 45,100.00 11,868.73
武漢 東湖高新區 武漢為僑產業園 60% 32,000.00 32,500.00
合計 2,371,225.99 1,782,189.89
註：（1）長沙南山蘇迪亞諾項目預計總投資金額147021萬元，與2016年半年報披露136021萬元的差異原因，為新增南山
蘇迪亞諾B地塊預計投資金額11000萬元；（2）蘇州南山檀郡實際投資金額163587萬元，與2016年半年報披露164933.71
萬元的差異原因，為退回2696萬元土地增值稅。
（4）土地儲備情況
單位：萬平方米
項目名稱 待開發土地面積 計容建築面積 區域分佈
報告期新增 16.58 29.31 蘇州、武漢
報告期末累計持有 65.34 101.28 蘇州、長沙、南通、合肥、武漢
註：報告期末，公司通過股權收購方式取得成都西二環紅牌樓項目地塊，該地塊僅獲得土地一級開發權權益，占地面積12
萬平方米，未計入上述土地儲備中。
（5）公司融資情況
單位：萬元
序號 融資途徑 融資餘額 融資成本區間 期限結構
1 金融機構貸款 140,000.00 同期貸款基準利率至同期貸款基 1-3年
準利率上浮10%
2 其他借款 15,000.00 同期貸款基準利率 3年
3 融資租賃 20,283.73 同期貸款基準利率上浮20% 4-6年
4 應付債券 75,158.92 6.5%-6.7% 5-7年
5 應付票據 3,571.55 - -
2016年是公司制造業板塊轉型升級、尋求突破的關鍵之年。這一年，公司緊緊抓住市場的變化，在產品框架搭建、租賃資產處置和大幅減員縮編等基本完成的基礎上，集中優勢資源建設“兩大制造基地”和組建“一個設計院”，全力推進“三條業務主線”的開拓。通過一年的努力，公司大幅減虧，整體經營能力得到瞭明顯提升，企業轉型初見成效，且轉型升級的方向更加明確，對未來持續、健康和高增長發展更具信心。
2、報告期內主營業務是否存在重大變化
3、占公司主營業務收入或主營業務利潤10%以上的產品情況
√適用□不適用
產品名稱 營業收入 營業利潤 毛利率 營業收入比上 營業利潤比上 毛利率比上年
年同期增減 年同期增減 同期增減
1）房地產業務 3,916,928,210.90 1,709,526,788.17 43.64% 8.44% 56.36% 13.38%
商品房銷售 3,842,465,626.79 1,700,198,984.02 44.25% 8.17% 57.37% 13.83%
物業管理 74,462,584.11 9,327,804.15 12.53% 23.89% -28.01% -9.03%
2）集成房屋業 526,935,290.86 87,750,357.69 16.65% -3.57% 534.77% 20.35%
銷售業務 449,203,526.16 74,939,456.29 16.68% 0.68% 398.18% 22.32%
其他業務 77,731,764.70 12,810,901.40 16.48% -22.49% 158.87% 11.55%
3）船舶艙室配 400,329,504.21 98,227,876.38 24.54% -29.16% 2.79% 7.63%
銷售業務 400,329,504.21 98,227,876.38 24.54% -29.16% 2.79% 7.63%
4）塔機租賃業 118,129,412.11 10,521,187.58 8.91% -17.97% -53.95% -6.96%
租賃業務 118,129,412.11 10,521,187.58 8.91% -17.97% -53.95% -6.96%
5）其他業務 23,489,658.60 5,554,014.08 23.64% 61.96% -39.39% -39.54%
4、是否存在需要特別關註的經營季節性或周期性特征
5、報告期內營業收入、營業成本、歸屬於上市公司普通股股東的凈利潤總額或者構成較前一報告期發生重大變化的說明
□適用√不適用
6、面臨暫停上市和終止上市情況
□適用√不適用
7、涉及財務報告的相關事項
（1）與上年度財務報告相比，會計政策、會計估計和核算方法發生變化的情況說明
□適用√不適用
公司報告期無會計政策、會計估計和核算方法發生變化的情況。
（2）報告期內發生重大會計差錯更正需追溯重述的情況說明
□適用√不適用
公司報告期無重大會計差錯更正需追溯重述的情況。
（3）與上年度財務報告相比，合並報表范圍發生變化的情況說明
√適用□不適用
1）非同一控制下企業合並
收購武漢光谷微電子股份有限公司
股權取得時點 股權取得成本 股權取得比例（%） 股權取得方式 購買日 購買日的確定依據
（人民幣元）
2016年9月19日 150,000,000.00 60.00 增資 2016年9月19日 股權轉讓手續完成
2）同一控制下企業合並
2016年，本公司全資子公司深圳市南山房地產開發有限公司以自有資金人民幣98,205萬元增資的方式取得瞭南山集團全資子公司深圳市赤灣房地產開發有限公司50.98%的股權（“標的公司”）。由於合並前後合並雙方均受南山集團控制且該控制並非暫時性，故本合並屬同一控制下的企業合並。增資相關的工商登記備案手續和企業法人營業執照變更於2016年6月30日完成，故合並日確定為2016年6月30日。
3）其他原因的合並范圍變動
本公司之子公司深圳市南山房地產開發有限公司於2016年8月11日以人民幣4億元取得成都恒?Z源投資咨詢有限公司(以下簡稱“成都恒?Z源”)100%的股權，該項收購屬於資產收購，並不構成一項業務，不形成企業合並。
本年新納入合並范圍的子公司如下：
名稱 新增方式
蘇州南山新程房地產開發有限公司 新設
深圳市綠建實業發展有限公司 新設
蘇州南山新程房地產開發有限公司由本公司出資人民幣1億元於2016年10月24日新設成立，持股比例100%，自成立之日起將其納入合並范圍。
深圳市綠建實業發展有限公司由本公司出資人民幣1,000萬元於2016年12月15日新設成立，持股比例100%，自成立之日起將其納入合並范圍。
（4）對2017年1-3月經營業績的預計
□適用√不適用
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