北京莊園:“叛逆之花”,還是“紅杏出墻”

當北京莊園這塊地被端上餐桌之時,多傢房企皆磨拳擦掌,特別是龍湖志在必得,最終失意後,吊頭轉向西三環的西宸原著。如今,西宸原著已經清盤,北京莊園卻剛剛開始梳妝打扮上市談婚論嫁。

北京莊園到底是“叛逆之花”,還是“出墻紅杏”,在沒有正式亮相之前,尚是問號。但從自媒體的鋪排信息分析,這是一場“頂豪意識流”的領跑,一場低調奢華的時尚盛宴。但是,這場領跑和高規格開啟的時尚盛宴,似乎來得並不是時候。

立秋之後,樓市政策乍暖還寒,宏觀調控之“弩箭”始終高懸。特別是北京莊園強勢入市,好比大象闖進瓷器店,市場反應走向兩個極端,要麼趕在北京莊園上市前出貨—多出貨,快出貨;要麼很好奇,幹脆暫緩推盤,試圖看個究竟,輸贏圖個明白。

高端市場的暗潮洶湧,逼得平日斯文的地產人,脫下西裝,赤膊上陣,拿起刀子削人。

搶在金九銀十前,先後有10枚神秘炸彈精準砸向北京頂豪市場。

或是客群置業升級,或是第一居所,或是歷史邏輯,或是現實之痛,或是詳述產品顆粒度,皆先聲奪人,氣勢如虹。我們一起來看看先後是哪11枚深水炸彈:

1.十年前花一個億買別墅的人,再買會選什麼別墅

2.重新定義別墅:做不到頂級生活形態,別妄稱終極置業

3.中國別墅100年發展史

4.不懂頂豪之痛,何治別墅之病?

5.董事長應該住什麼樣的房子?

6.在北京:用“純粹”的別墅重新定義別台中產後護理中心介紹

7.偽頂豪“7宗罪”

8.別墅之殤有三,不治何以安居?

9.誰能終結別墅頑疾:拆改建?

10.都是莊園裡的故事,為什麼賈寶玉的段位高於蓋茨比

11.一種產品的兩種形態,價值差距卻上億

11枚深水炸彈落地之處,火星四濺:

1.錢多人傻,拒絕再傻;

2.北京別墅要掀起打假風暴;

3.北京無別墅,莊園有點像;

4.拋棄毛坯,立地成佛

……台中月子中心價位

最終導出幕後主角北京莊園,其Slogen彰顯瞭自己的企圖心:為別墅閱歷豐富者而生。當然,這篇文章也是為別墅閱歷豐富者而寫。

市場層面,再來看兩軍對壘陣勢。盤點2017北京頂豪市場,創新案例層出不窮,前有景粼原著,天瑯、金茂亦墅,後有棠頌·景廬、和光塵樾、天著春秋,無論是產品形式、總價量級,都止步於容積率這條政策紅線,無緣和1億1棟的新盤北京莊園對話。

如果非要找出競品,倒也有一些參考項目,第一梯隊比如遠洋·Lavie,財富公館;第二梯隊則是恒大麗宮、潤澤禦府。過往清盤對標項目如碧海方舟、東山墅等。細究之下,亦有不同。比如遠洋·Lavie,低開高走,多年苦心運營,終成行業標桿;再如財富公館,幾經風雨,輪換主人,最新主人,掀簾待候。反觀北京莊園,從諸多媒體釋放的信息看,地產大哥卻有諸多市場顧慮。

顧慮1

“前二後三”打五折

這在很多人看來,北京莊園無疑是以京城頂豪“第一小提琴手”自居,攜0.6容積率及純粹低密社區,給全行業下瞭一封挑戰書。

“前二後三打五折”的第一層潛臺詞是,將超大面寬的客廳和花園相連,形成無敵景觀;第二層潛臺詞是,放棄地下室作為客廳的可能性,每一層的功能更為純粹;第三層的潛臺詞是,有可能取消南向花園入戶,徹底將主入戶置於北側,且將客廳尺度徹底做大,保證挑空,形成一條幹凈清爽的入戶動線。

▲前二後三剖面圖

目前,市場的主流做法是,要麼在園區內植樹造坡,形成臺地,人為將花園層置於人工臺地形成後的正負零位置;要麼直接向下深挖,制造下沉式花園。這種前二後三的做法,雖然造成花園層和客廳隔空相望,但同時也保證瞭地下室的通風采光,有利有弊。

▲市場上流行的前二後三案例

▲北京某些樓盤實例

雖然北京莊園強調每一層空間的純粹性,在戶型圖流出之前,地產大哥卻存有問號。一問是地下空間作何用途,如何最大限度保證通風采光,如何保證用途功能上的舒適度?二是保姆房置於何處?如果將保姆房置於地下空間,會不會和主人興趣空間幹擾,談何純粹?

顧慮2

“皿”字佈局存疑

從目前台中月子中心評價媒體流出的信息看,北京莊園的平面佈局,打個比方,就是“聯排橫著擺”。不同的是,北京莊園是“獨棟”橫著擺。

坦率地說,地產大哥認同諸多同行的分析,比如現在的獨棟產品平面佈局,多是“目”字形,或是“九宮格”,造成“宿舍式”別墅,或“塔樓式”別墅。目”字形實際就是兩排臥室+中間一條過道;“塔樓式”就是各個房間把著每個角落。具體的優劣勢分析,詳見下面圖表。

▲目字型平面圖及案例

▲九宮格平面及案例

其實,北京莊園的平面,也類似“目”字形橫著擺,形成“皿”字佈局。不同的是,取消瞭一排臥室。這樣帶來的的直接好處是,每個房間都南北通透。

地產大哥前幾日拜訪某專業大牛,問道富人買房子,最在意什麼?這位大牛慢悠悠地說,你問對人瞭,哥哥做過調查,而且是頂級富豪的入戶調查,結論是——最大限度接觸大自然的房子,越是好房子;現代科技已經把房子做成“嬰兒保育箱”,這是反人性的。

地產大哥雖然沒有看到北京莊園的戶型圖,但有一點可以肯定:“皿”字裡的每一個格,地面部分都是南北通透的套房設計。最主要的是,這是一個多變空間,可以根據主人的實際情況靈活組合。舉例來說,三樓若是主臥,可以做成雙主臥,有交流,且互不打擾;中間可以設置起居廳相連。

但另外一個問題也同步出現:如何保證北側的動線空間比例,比如北側動線是過道、過廳、過廊?同樣考驗北京莊園的設計功力。還有一點,樓梯和電梯的具體擺放位置,也是決定北京莊園“皿”字形佈局關鍵中的關鍵。

顧慮3台中市月子中心

精裝存疑

別墅精裝,特別是頂級別墅精裝交付,一直是地產行業的“哥德巴赫猜想”,開發商一直視為禁區,有心無力,遠遠躲避。比如遠洋La vie就是毛坯交付,業主實際就是買瞭一塊自建地。

▲某已交付的別墅裝修現場

墨子說,“江河之水非一源之水也,千鎰之裘非一狐之白也。”毛坯交付問題重重,有三大不堪忍受。

一是想不到:要與各門類公司反復拉鋸,大量寶貴時間用於投入裝修專業學習。裝修周期漫長持久,時間成本、精力成本、資金成本、資產空置成本,苦不堪言。

二是想太多:想象力無法落地,反復返工仍無法達到滿意,不斷產生拆掉重裝、甚至推倒重蓋的想法。

三是沒想到:毛坯別墅社區長期處於大工地狀態,居住質量極差。

或者有人以裝修個性為由反駁,實則是消費者之不幸,也是頂豪市場諸多問題中的頑疾。別墅精裝涉及建築、硬裝、軟裝、機電、景觀、采購、施工7大系統,數千項專業領域,是一個龐雜的大系統工程。

背後反應出中國房企垂直化管理帶來的系統橫向溝通和協作問題,是標準化產品和終端管理能否二次對話,是全社會頂級上下遊資源整合優化問題。總之,精裝交付是行業問題,更是社會問題。

除瞭少數想過別墅裝修癮者,在首次別墅置業的新鮮感後,最終面對的是全社會精裝產業鏈供給端乏力後,明知山有虎,卻無奈再向虎山行。

近年來,多傢別墅開發商的樣板間,卻是最先售出,就是例證。

所以,地產大哥認為,高端客戶喜歡毛坯交付,實則是給客戶亂扣帽子,亂打棍子,亂抓辮子,背後是開發商以及上下遊產業鏈的束手無策。

表面上看,北京莊園以叛逆之花形象現身市場,實則正本清源,追根溯源,逆勢出機,知難而進,迎難而上。

北京莊園的精裝是一時沖動,還是籌劃已久?據媒體報道,一方面,源自開發商自己的調查與分析,二是老板自己不堪回首的多次別墅居住體驗。你也可以說,這是一次市場機會,真正的贏傢從來都是認清市場,調整市場。

但是,這顯然是一次前所未有的挑戰。挑戰或高低或低台中產後月子中心調,總之,這在地產大哥看來,精裝交付做法非常瘋狂:

1.你北京莊園憑什麼顛覆市場;

2.你北京莊園憑什麼改變行業潛規則;

3.你北京莊園憑什麼保證客戶就一定喜歡?

據說地產大哥三問被朋友遞話到瞭開發商那裡,對方反饋說,北京莊園的開發商,自己將來會住進去,隻是想找到232個鄰居,沒有太多想法。

地產大哥的炮彈發過去,結果對方來個“化骨綿掌”,風輕雲淡,無沾惹塵埃之意。

但地產大哥認為,北京莊園事實上,把北京頂豪市場“相敬如賓”的江湖,事實上已經攪成一鍋高溫沸湯。不過,江湖上的快意恩仇,打鬥切磋,皆來源於市場,服務於客戶,大傢更有職業精神罷瞭。

根本上,不朽的隻有產品,隻有經典的產品才能制造不朽。經典和不朽,一切都要看落地。

俗話說,三分料,七分工。花錢能辦到的事兒,都不是事兒。頂級精裝別墅更是講究營造和工法,講究落地,這也無異於提高全行業的挑剔味口。


據說,9月21日、22日兩天,一場名為“歐洲國寶工匠藝術展”將在民生現代美術館上演。如果沒有猜錯,這就是北京莊園的全球亮相。選擇這種方式,也是膽大之舉。開發商面對的,不僅有捧場,更有可能是踢館。地產大哥極有可能親臨現場,是踢館還是叫好,皆取決於眼見為實。

當然,寫完這篇文章,必然會激起群雄激憤聲討,脫掉防彈衣,地產大哥做好被打成“槍篩子”準備。被打成“槍篩子”之前,地產大哥還是那句話:不朽的隻有產品,隻有經典的產品才能制造不朽。

(備註:本文相關圖片實景及平面圖,皆取自北京真實樓盤,歡迎大傢後臺留言,答復正確者,將會有一份精美禮品,或受邀參展,共赴踢館之旅(醫藥費自理)。)

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